Решил подвести небольшую аналитику о том, как менялся размер ипотечного платежа в Челябинске на примере двушки 60 метров в современном жилом комплексе комфорт-класса, и какие факторы на это повлияли. На картинке данные, которые можно оценить визуально. Скажу сразу, я не аналитик рынка недвижимости, и не риэлтор, а просто дизайнер, который следит и делает свои выводы. Процентные ставки я умышленно округлял до целых чисел и брал максимально-реальные цифры, а не рекламные предложения банков, которые подходили только избранным единицам, и конечно никаких страховок и прочих звездочек в договоре.
Четкую статистику мне удалось отследить до 2016-го года и по ценам на квартиры и по ставкам. Цена метра тогда колебалась около 50-ти в новостройке, которую надо было еще подождать с годик. Ставка 12%, бывало и меньше, но редко и не сильно. За первоначальный платеж я взял 1,5 млн, что для новостройки без ремонта весьма много (чаще он в районе 10-15% чтобы хватило на ремонт), на то время это половина стоимости квартиры. Срок кредита везде рассматривал 20 лет, что чаще всего для семей с доходом не выше среднего. При таких исходных данных платеж по ипотеке в 2016-ом году составил 21 250 рублей. Комфортно.
В 2018-ом году произошел небольшой рост цены объекта, но при этом снизилась ставка по кредитам, и они были доступны в районе 10%. При всем при этом ежемесячный платеж хоть и вырос, но не сильно — 23 250 рублей. Терпимо.
Начало 2020-го года, цена объекта стала расти, на это больше оказывают влияние внутренние факторы, такие как: уверенность компании в своих силах, бренд, маркетинг и чуть-чуть инфляция. Благодаря цене квадрата в 65 тыс. ежемесячный платеж вырос уже до 30 тыс. рублей. На тоненького, но это же квартира мечты! А дальше пандемия, локдаун, просадка рынков и падение продаж в недвижимости на 50-70%. Государство с целью стимулирования спроса и поддержки строительных компаний вводит льготные условия по ипотеке в новостройках -6%.
И в апреле 2020-го года, застройщики хлебосольно встречают на своих виртуальных показах первых клиентов, которые готовы вложить свои сбережения в их метры по супер-комфортным условиям. Ценник конечно не растет, а где-то даже чуть откатился, но не на столько, чтобы брать это за ориентир. Итого: ежемесячный платеж на объект той же цены и с новой ставкой 22 000 рублей, почти как 4 года назад. Гуляй рванина! И все стали брать ипотеки. Застройщики уверовали что гибель миновала, и к 21-му году уже забыли о всех прошлых проблемах. Насидевшиеся в четырех стенах потребители побогаче начали скупать земли и строить себе особняки, что в свою очередь дало возможность уверовать и прочим участникам строительного рынка. Что происходило дальше с фанерой и газоблоком все помнят.
2022-ой год, январь. Цена метра той же квартиры уже 95 тыс. Обратите внимание на столбик первоначального взноса — он не изменен, думаю, многие согласятся со мной в том, что реальные доходы то не изменились, и не от куда там взяться большей цифре. Тут и так в расчете сидит то, что накопили, продали старую, вложились в ремонт. И ставочка немного подросла, уже 7%. В общем платеж выстрелил в 42 000. Напомню, задача льготной ипотеки была не дать загнуться строителям путем стимуляции спроса за счет низкого ежемесячного платежа.
Но случилась весна 2022-го года, рост валюты, ключевой ставки, и ставки по ипотеке в т.ч. Теперь льготная ипотека 12, а обычная от 19-ти. При этом в марте случился еще и очередной ажиотаж, люди захотели отоварить сбережения, и снова выстроились в очереди хоть за чем. Застройщики вынуждены поднять цены из-за роста валюты, кто-то из-за спроса в т.ч. Так или иначе, квартира стоит уже 105 тысяч за метр, и годик подождать. При всех прошлых раскладах платеж по льготной ипотеке сейчас составит 68 000 рублей, а при покупке на общих основаниях 96 000 и общая сумма выплат за объект в течении двадцати лет 23 миллиона рублей. Все.
